Semplice a dire e di uso comune….diverso farlo.
Molti hanno avuto la necessità di farlo….o hanno sentito un amico che ne ha avuto l’esigenza…. per la vendita di una casa, per l’affitto di un locale o negozio, per l’accesso ad un mutuo, per una successione…..l’accatastamento è un documento essenziale per le normali pratiche legali e burocratiche della vita…..”ma come si accatasta un immobile…?” …. “e che lavoro c’è dietro questa semplice e abusata parola?!”… “cosa serve allo scopo?”
Intanto occorre un geometra…..
Accatastare può voler dire molte cose, intanto definiamo lo scopo per il quale occorre l’accatastamento….è un immobile già censito in catasto ma in maniera difforme dall’attuale? è del tutto sconosciuto (cosi detti immobili Fantasma)?. E’ importante sapere che in realtà il catasto in Italia è diviso in due diverti Tipi, il cosi detto “Catasto Terreni” e il “Catasto Urbano”….
….vediamo il primo…..tiene censimento del territorio su ampia scala, archivia e tiene aggiornati i cosi detti “fogli di mappa” che altro non sono che rappresentazioni grafiche in scala 1:1000 / 1:2000 / 1:4000 di porzioni ti territorio, sono suddivisi per comune e ciascun comune ha un determinato numero di “fogli” a Lui assegnato, al loro interno possiamo vedere la moltitudine delle particelle catastali (cioè i singoli appezzamenti di terreno), nonchè tutti i fabbricati censiti (cioè il “pupazzetto” dell’edificio che insiste all’interno delle particelle)….ciascuna particella , che sia essa solo un appezzamento di terra, che sia un singolo fabbricato, che sia un fabbricato unito (graffato) alla particella che lo ospita; ha un numero identificativo (anche detto mappale), che all’interno di quel comune e di quel foglio, è univoco. Ogni qual volta che Noi Accatastiamo, significa che introduciamo su quel foglio di mappa nel quel comune un nuovo “pupazzetto”, cioè un nuovo fabbricato; o magari ne variamo uno esistente, perche demolito (quindi lo facciamo sparire) o parzialmente demolito (quindi ne diminuiamo le dimensioni), o ampliato (quindi ne aumentiamo le dimensioni e la forma)….Tutto questo si fa mediante la presentazione all’Ufficio del Catato Terreni di un, Tipo Mappale, che altro non è che il risultato finale di un complesso lavoro di sopralluoghi, rilievi strumentali e misurazioni che il Vostro geometra di fiducia esegue in loco, con tutta la strumentazione del caso, GPS e/o stazioni Elettroniche Totali…….(Altro lavoro inerente il Catasto Terreni sono i Tipi di Frazionamento, ma questa è un’altra storia…..)
…ma fin qui abbiamo in realtà eseguito solo il 50% del lavoro richiesto…..
…La seconda fase è il Catasto Urbano….cioè l’archivio che tiene censite tutte le singole unità immobiliari presenti sul territorio e che ne definisce le caratteristiche metriche (superfici, vani ed estensioni), quelle catastali, (categoria e classe) e quelle fiscali, le cosi dette Rendite Catastali, da cui si calcola l’IMU e la TARI e da cui desumere il Valore Catastale, indispensabile in fase di rogito notarile e primo riferimento per le verifiche Fiscali nelle compravendite immobiliari. Sempre nel Catasto Urbano e sempre a ciascuna Unità Immobiliare è associata una planimetria catastale, che definisce la rappresntazione grafica interna della singola unità, per intenderci è quella che i periti di banca accertano nei sopralluoghi per il rilascio dei mutui, cioè la planimetia catastale deve essere uguale allo stato di fatto, altrimenti niente mutuo……….anche qui il nostro bravo geometra deve predisporre ciò che si chiama DO.C.FA. cioè un documento che serve a variare e/o censire ex-novo le unità (per le medesime casistiche gia dette nei Tipi Mappali). Anche questo lavoro è subordinato ad uno o più sopralluoghi da parte del geometra per le verifiche e misurazioni del caso, per poi ridisegnare il tutto su PC in una o più planimetrie, a seconda dei casi, ed inserire ogni dato, metrico e fiscale, necessario ed arrivare ad avere il DO.C.FA. giustamente formattato secondo le direttive Ministeriali e pronto per la presentazione in catasto.
Quindi si fa presto a dire…….“Buona sera geometra, dovrei accatastare……………”